Trouver un hôtel bureau à vendre pour investir

Constituer son projet

 

Vous allez investir pour vous, pour les vôtres et… pour un certain nombre d’années dans une activité intéressante, rentable et très prenante : vous désirez acheter un hôtel. Un hôtel bureau plus précisément, sans restaurant mais avec petit déjeuner servi le matin (éventuellement avec un bar).

Cette entreprise va tout d’abord occuper beaucoup de votre temps dans la phase de projet, puis de recherche, et enfin d’argent. Et au-delà, avant même de commencer l’exploitation, vous devrez tout mettre en place pour permettre celle-ci dans des conditions optimales. Mais il ne sera pas inutile, très tôt, de déterminer comment vous aller chercher puis trouver. Et avec qui.

 

Bâtir votre projet personnel

 

Avant toute démarche, un temps de réflexion s’impose pour cerner toutes les données de votre initiative, et ses conséquences. Pour vous, avec la grande motivation qui doit être la vôtre, une conscience parfaite de votre engagement pour longtemps ; et pour les vôtres, si vous emmenez votre famille dans l’aventure d’une entreprise à reprendre ou créer puis à faire tourner. Les facteurs humains sont trop importants pour que vous puissiez faire l’économie de leur analyse et de leur partage avec vos proches. Ce qui est d’autant plus vrai pour un hôtel, dont la gestion empiète parfois, de manière très pratique, sur le fonctionnement de votre foyer familial, avec l’occupation d’un appartement de fonction sur place, par exemple.

 

Savoir compter sur vos qualités

 

Analysez, et surtout prenez en compte les capacités que vous avez, personnellement et professionnellement, pour investir dans l’achat et la gestion d’un hôtel bureau. Ce type d’établissement -contrairement à l’hôtel-restaurant à vendre- ne propose pas de restauration, vous pourrez donc vous concentrer exclusivement sur la partie hôtelière à proprement parler. Vous aurez certainement à avancer vos qualités de gestionnaire, de manager, de commercial. Vous saurez optimiser la relation clients, et aussi vous montrer polyvalent : il faut souvent savoir tout faire dans un hôtel.

Enfin, vous devrez pouvoir compter sur une expérience, ou une formation solide pour prendre les rênes d’un hôtel. Assurez-vous de pouvoir avancer sur ce terrain avec confiance.

 

Bien choisir la localisation

 

C’est une question de prix, bien sûr, mais aussi une affaire de choix personnel, d’appétence pour tel ou tel lieu : la localisation que vous recherchez est à mettre en tête de vos priorités. Vous pourrez préférer un hôtel situé en centre-ville, dans une station balnéaire en bord de mer, mais toujours idéalement situé : c’est vous qui choisirez en termes de rentabilité mais aussi en fonction de la qualité de vie professionnelle qu’une « bonne » localisation peut vous apporter.

 

Business plan et données chiffrées

 

Pour préparer au mieux votre recherche, vous allez devoir élaborer un business plan précis et complet. Ne serait-ce que pour négocier avec vos vendeurs, vos partenaires investisseurs ou banquiers, etc. Et quelle que soit la taille de l’établissement : petit hôtel, hôtel de 12 chambres, 20 chambres, et plus…

Vous ferez figurer dans ce plan les données relatives à vous-même : présentez-vous ! Mais aussi le contexte économique de votre aventure, le marché, l’analyse des clientèles, l’existence et la nature de la concurrence, le potentiel de développement. Tout cela pour aboutir à une présentation de vos objectifs, de votre stratégie.

Vous élaborerez aussi, bien sûr, toute la partie financière du business plan. Celle qui va éclairer votre projet vis-à-vis de l’extérieur, où figurerons :

• le montant et la nature des investissements
• les financements prévus pour « aller au bout »
• les éléments de rentabilité de l’hôtel, avec le chiffre d’affaires escompté
• la capacité de remboursement des dettes

Enfin, ce plan présentera des éléments les plus précis possibles sur l’activité elle-même, telle qu’elle est prévue : analyse des nuitées (prix moyen, coût de revient et bénéfice des nuitées, taux moyen d’occupation…).

Vérifiez avec le l’estimateur gratuit en ligne d’ImmoPRO le “bon prix” de votre hôtel bureau.

 

 

Partir seul mais savoir s’entourer

 

Le monde de l’hôtellerie est, comme toute catégorie professionnelle, truffé de spécificités, d’astuces à connaître, de pièges à éviter. Aussi, même si vous êtes un grand spécialiste du secteur, vous aurez tout intérêt à pouvoir compter sur des partenaires efficaces et compétents, surtout bien sûr si vous reprenez un hôtel indépendant.

Valider votre démarche

 

Bien sûr, vous êtes aux commandes de votre destin, et vous seul savez ce qui vous importe le plus. Mais un conseil de pro, l’avis d’un tiers vous renseigneront très utilement sur l’adéquation de votre profil à vos ambitions. Pour revoir celles-ci à la baisse, parfois, mais aussi à la hausse. Votre profil personnel ne doit pas être exempt de regard extérieur.

 

Vérifiez vos ambitions et vos chiffres

 

Vous avez sans doute réfléchi et « phosphoré » sur votre business plan, beaucoup. Raison de plus pour valider son contenu avec quelqu’un du métier, spécialiste des transactions et qui connaît bien leur déroulement, de A à Z. Si jamais, par hasard, vous avez laissé passer une incohérence dans les chiffres, une perspective mal aboutie, un oubli même, sachez en convenir : une agence spécialisée sait ne rien oublier, ne rien consentir qui serait contraire à vos intérêts, à ceux de votre réussite.

 

Trouver les bonnes affaires immédiatement

 

Certes, vous pouvez partir sur la « toile » et compiler des dizaines d’annonces pour un bel hôtel bureau à vendre. C’est même indispensable pour avoir une bonne connaissance du marché de l’hôtellerie, là où vous cherchez.

Mais une fois cette masse d’informations et de propositions rassemblée, qu’allez-vous en faire ? Les étudier l’une après l’autre, visiter chaque hôtel à vendre ?… Impossible.

C’est là que, en direct avec ce marché local des hôtels, vous allez puiser dans le vivier d’annonces, souvent nombreuses, sélectionnées par une agence. Des annonces qu’elle connaît, puisque les vendeurs lui ont confié un mandat de vente, et dont elle a conseillé le prix de vente par rapport au marché.

A partir de quoi, vous serez deux à sélectionner l’offre la plus attractive pour vous, la belle affaire. Ce qui fait en réalité bien plus que doubler l’avantage : cumulée à votre ambition, à votre propre compétence, l’agence sera à même de vous conseiller, de vous éviter les pièges, de trouver les financements, de vous aider à faire ce qui reste VOTRE choix. Tout en gagnant du temps, et sans doute pas mal d’argent au final.

 

Rendement, bénéfices en vue

 

A partir de là, sans doute en compagnie d’un agent immobilier spécialisé en CHR, votre projet d’achat d’hôtel restera soumis, selon le marché, à des variables que vous allez prendre en compte pour choisir votre unité d’exploitation.

 

Anticiper sur le taux de rendement

 

Gagner plus d’argent qu’on en a investi est une exigence évidente. Qu’on retrouve dans trois manières de gagner de l’argent grâce à un investissement hôtelier :

• Vous investissez dans les murs, seulement. Dès lors, vous devenez bailleur et votre rentabilité se calcule sur les simples loyers que vous recevez.
• Vous investissez dans le fonds de commerce, mais uniquement dans celui-ci. Votre risque est bien plus élevé, mais le retour est plus favorable. Avec en plus la possibilité -et la satisfaction- de créer vous-même votre chiffre d’affaire.
• Vous acquérez à la fois les murs et le fonds de commerce. Encore plus risqué, mais beaucoup plus rentable quand la machine est lancée. Cela peut être une voie royale, à condition de partir sur des bases financières très solides.

 

S’attacher au taux d’occupation

 

En relation très directe avec la rentabilité, le taux d’occupation d’un hôtel est l’indicateur le plus sûr. Combien de chambres occupées, combien de chambres disponibles, durant combien de temps ? Ce taux d’occupation s’établit en divisant le nombre de chambres qui ont été louées par le nombre de chambres qui reste disponible. D’après Statista Research Department, le taux de d’occupation moyen des hôtels en France était, en mars 2019, de 64,8 %, toutes catégories confondues. Afin d’être de ne pas surpayer un hôtel, aidez-vous de l’estimateur en ligne d’Immopro rapide et gratuit.

 

Que faire avant d’acquérir un hôtel

 

Nombre de démarches, de formalités, de contraintes, de demandes d’autorisations se dressent devant vous au moment de vous lancer dans l’acquisition d’un hôtel. Dresser ici un panorama de ces démarches n’est pas inutile.

 

Les déclarations à faire

 

Si vous n’engagez pas de travaux (réaménagement, voire agrandissement) et que l’hôtel a été entièrement ou partiellement rénové, dispose de chambres climatisées, et de tout le confort, pas de déclaration préalable, ni de permis de construire dans ce cas.

Par contre, d’autres déclarations sont à faire :

• Auprès de la Préfecture du lieu considéré, pour pouvoir ouvrir l’hôtel
• Auprès de la Préfecture également, mais plus spécifiquement à Paris, pour une déclaration sanitaire préalable. Se renseigner auprès des services préfectoraux.
• Auprès du Tribunal de Commerce pour obtenir une immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant qu’entreprise exploitant l’hôtel, sous forme de SAS ou SARL par exemple.

Pour être exploitant, il suffit simplement de jouir de ses droits civiques, être exempt de toute condamnation pour crimes et délits et ne pas avoir commis d’infractions liées au proxénétisme.

Il n’y a pas de formation requise pour exercer ce métier, mais si elle peut s’avérer -très- utile.

 

Licences et classement

 

Si l’hôtel bureau que vous allez acquérir est doté d’un bar, ou si vous en installez une unité servant des boissons alcoolisées, vous devrez être titulaire d’une licence correspondant au type de boissons servies. De la licence 1  à la licence 4… Pour le service classique des hôtels bureaux, à savoir la simple prestation du petit déjeuner, pas de licence à prévoir.

Vous pourrez, une fois inscrit au RCS, faire la demande d’un classement (gratuit) Tourisme. Une simple visite (que vous aurez à financer) d’un organisme dédié, et vous pourrez prétendre à 1, 2 étoiles, 3… jusqu’à 5 étoiles. La demande est à faire auprès de www.classement.atout-france.fr.

 

Ne pas manquer d’assurances

 

En plus de l’assurance Responsabilité Civile Professionnelle, qui est obligatoire, divers moyens de s’assurer existent, très souvent recommandés dans la sphère hôtelière :

• la garantie perte d’exploitation, qui vient compenser le manque à gagner causé par un sinistre. Bien vérifier toutes les clauses, par contre, notamment sur la nature et la réalité des sinistres en question.
• la garantie Atteinte aux Liaisons, à l’Environnement et à l’Activité (ALEA) : doit servir à protéger l’exploitant contre les catastrophes en tous genres, naturelles ou non. Là aussi, la vigilance s’impose sur le contrat
• pour venir pourvoir à l’absence d’un membre indispensable de l’entreprise, son patron notamment, l’assurance homme-clé vient compenser les pertes subies par l’hôtel dans ce cas de force majeure.

 

Des dispositions spécifiques à l’hôtellerie

 

Un hôtel bureau est un établissement spécifique, distingué par un certain nombre de caractéristiques bien à lui. Ses dispositions particulières doivent être normalement vérifiées et respectées quand on cherche à acquérir ce type d’entreprise.

 

Sécurité et accessibilité obligatoires

En tant qu’établissement recevant du public (ERP), l’hôtel est en demeure de respecter des normes de sécurité : limitation des risques d’incendie, alerte des occupants, plan d’évacuation, équipements obligatoire (extincteurs…). Une commission officielle passera régulièrement pour vérifier si les mesures sont respectées. Un hôtel doit être aux normes, sinon il peut risquer une fermeture dans les cas les plus excessifs de manquement.

D’autre part, il est maintenant obligatoire, depuis 2015, de concevoir des hôtels accessibles aux personnes à mobilité réduite et aux handicapés. De nombreuses clauses sont à respecter, et les hôteliers peuvent s’informer à ce sujet sur www.accessibilite.gouv.fr . Une information d’autant plus importante que différents travaux d’accessibilité et leur montant peuvent avoir un impact fort sur l’investissement, s’ils sont nécessaires.

La fiscalité des hôtels est à connaître

 

La TVA sur les activités hôtelières est au taux réduit de 10% pour tout ce qui concerne la location de la chambre, et sur certains services dits accessoires. Une spécificité à connaître, en relation avec votre comptable, autre partenaire de votre aventure.

Une taxe de séjour est exigée dans les communes touristiques lors d’hébergements dans leurs hôtels. C’est la commune qui en fixe le montant. Selon le site du Ministère des Finances et de l’Economie , « la taxe de séjour est réglée par le touriste ou le vacancier en plus de sa nuitée à l’hébergeur. Pour calculer son montant, il faut multiplier le tarif applicable à chaque catégorie d’hébergement par le nombre de nuitées constaté, puis par le nombre de personne imposable ».

 

Les règles applicables au personnel

 

La convention collective nationale des HCR (Hôtels, Cafés, Restaurants) s’applique aux hôtels bureaux et concerne leurs salariés. Sans entrer dans les détails, elle édicte les règles applicables en matière de salaire minimum, de prime d’habillage et de déshabillage et de prime attachée au tutorat. Elle règle notamment la prise en charge des repas pour le personnel ou leur indemnisation.

 

Autres obligations spécifiques

 

Un affichage des prix est obligatoire, dans les chambres, à la réception, à la caisse et à l’extérieur. Ces affichages sont décrits précisément, en dimension comme en contenu.

Chaque client doit enfin recevoir une note détaillée, dont un double est conservé durant 2 ans par l’hôtel.

Tout comme le registre de police, destiné à enregistrer les voyageurs étrangers séjournant dans l’hôtel.