1. La forme du bail commercial

Même si la loi n’oblige pas expressément le bailleur et le locataire de contracter un bail commercial par écrit, il est fortement conseillé de le faire pour se prémunir en cas de besoin.

Généralement, le bail commercial sera rédigé par un avocat ou un notaire, il faut en effet éviter de le rédiger soi-même (à moins d’être un expert) ou de signer un bail rédigé par le bailleur lui-même.

2. La durée du bail commercial

Le bail commercial a une durée minimale de 9 ans, c’est donc un engagement à long terme. Les parties peuvent même décider de fixer une durée encore plus longue.

Toutefois, il est possible de conclure un bail de courte durée (voir notre article à ce sujet).

3. Le loyer du bail commercial

Aucune règle n’est fixée au sujet de la fixation du loyer initial du bail commercial. Toutefois, les règles de base de tout contrat doivent être respectées : Le loyer doit être déterminé ou déterminable, et être réel et sérieux.

Par exemple, louer des locaux situés en centre-ville pour un euro par mois n’aurait rien de sérieux…

4. Les principales obligations du bailleur

Le bailleur doit respecter les principales obligations suivantes :

  • Informer le locataire sur les risques naturels et technologiques, les éventuels sinistres subis et les risques de pollution des sols (pour les locations de certains terrains) ;
  • Mettre à disposition les biens loués au locataire ;
  • Maintenir les biens en état de servir ;
  • Garantir la jouissance paisible et la sécurité des biens loués ;

5. Les principales obligations du locataire

En contrepartie, le locataire devra respecter les obligations suivantes :

  • Payer le loyer dans les délais au bailleur ;
  • Utiliser raisonnablement les biens loués en respectant la destination précisée dans le bail commercial.

6. La sous-location des biens loués

Sous certaines conditions bien précises, le locataire a la possibilité de sous-louer les biens qu’il a pris en location auprès du bailleur.

Pour cela, il faut respecter les deux obligations suivantes :

  • le bailleur autorise tout d’abord le locataire à sous-louer les biens,
  • et ensuite, le locataire doit informer le bailleur par LRAR ou acte extrajudiciaire de son intention de sous-louer et inviter le bailleur à la signature du contrat de sous-location.

7. Le renouvellement du bail commercial

A l’issue du bail commercial, le locataire dispose d’un droit de renouvellement et le bail commercial ne peut pas prévoir de clause contraire.

Toutefois, le bailleur peut donné congé au locataire sans offre de renouvellement ou refuser la demande de renouvellement du locataire. Ce dernier pourra contester la décision et/ou demander une indemnité d’éviction.

Plus d’informations à ce sujet : le renouvellement du bail commercial.

Lorsque le bailleur refuse de renouveler le bail commercial, le locataire pourra lui demander une indemnité d’éviction, sauf si le bailleur justifie le non-renouvellement par un des motifs évoqués ci-dessus.

8. La répartition des travaux dans le bail commercial

En principe, le locataire est tenu d’entretenir les lieux. Il doit ainsi réparer tout ce qui a été dégradé de son fait ou par des tiers. Ensuite, toutes les autres dépenses de travaux sont à la charge du bailleur.

Toutefois, des aménagements conventionnels peuvent être prévus dans le bail commercial afin de transférer au locataire une partie des travaux incombant normalement au bailleur. Ainsi, tous les travaux d’entretien et de gros entretien peuvent être mis à la charge du locataire, dès lors qu’ils ne constituent pas des grosses réparations définies par l’article 606 du code civil.

Plus d’informations à ce sujet : la répartition des travaux.