Vente d’un hôtel bureau, à combien l’estimer?
Vous êtes propriétaire d’un hôtel bureau, et vous souhaitez le vendre
rapidement, pour partir sous de nouveaux horizons
à terme, et vous voulez vous faire l’idée la plus exacte possible de cette future transaction.
Dans tous les cas, une étape indispensable sera LE préalable à votre décision et vos démarches : l’estimation de votre hôtel. Afin de vous faire un premier avis, il est indispensable d’utiliser l’estimateur en ligne rapide et gratuit d’ImmoPRO. Vous saurez tout de suite si vous n’êtes pas trop loin de la vrai valeur…
Cette estimation, vous vous ne pourrez sans doute pas la mener seul, tant le marché est divers, varié, complexe, avec de très nombreux cas de figure. Mais cette analyse va impliquer votre réflexion personnelle sur de nombreux points. Avant même de lancer l’évaluation strictement financière.
Cette fiche d’information vise à traiter l’estimation des hôtels bureaux. C’est-à-dire un secteur de plus en plus prisé sur le marché, par rapport aux hôtels restaurants. Simplement parce que les charges et qualifications sont moins importants dans l’un que dans l’autre.
Les principaux éléments à prendre en compte
Votre hôtel est, au moment où vous allez l’évaluer, le résultat de vos efforts, de votre engagement, de vos travaux, de votre management. Et ces efforts correspondant à une valeur que vous avez ajoutée. Point par point, considérons ce qui « fait » cette valeur.
L’emplacement de votre hôtel bureau
Il va de soi que le critère Emplacement va impacter le prix de l’établissement : si vous êtes à Paris, en plein centre ou en banlieue, dans une petite ville de province, au bord de la mer et idéalement situé, tout change ! Simplement parce que le taux d’occupation sera très différent dans chaque cas. Cependant, meilleur sera votre emplacement moins il y a aura d’efforts et de dépenses à faire pour remplir votre hôtel !
La situation vis-à-vis de la concurrence sera également un élément à prendre en compte. Même si l’on doit considérer qu’une forte concurrence dans un secteur ultra-touristique ne pénalise pas forcément le montant de l’estimation. Certains diraient même : au contraire…
Quelle est votre clientèle ?
La nature de la clientèle a une grande importance en matière d’évaluation : clientèle de passage, peut-être nombreuse mais irrégulière par définition ? clientèle d’habitués dont on sait qu’on peut compter sur elle ? Vous analyserez également la durée moyenne des occupations, courte ou longue, le nombre de recouche… Et vous prendrez en compte la saisonnalité éventuelle de votre établissement.
La conformité aux normes d’hygiène et d’accessibilité
Si vous avez mené travaux et aménagements pour que votre hôtel soit parfaitement respectueux de ces normes, cela constitue une belle valeur ajoutée. Cette conformité permettra d’entamer d’éventuelles négociations en position de force. Si ce n’est pas le cas, il faudra en tenir compte dans l’évaluation de l’hôtel, et … la négociation de son prix. Tout en sachant que les mises aux normes d’hygiène et d’accessibilité peuvent générer des coûts très importants, voire rédhibitoires pour l’acquéreur.
Le personnel, pilier de l’exploitation d’un hôtel bureau
Quand il existe une véritable équipe constituant le personnel de l’hôtel bureau, elle est censée rester en place en cas d’acquisition. Si tel est le cas, la qualité de cette équipe, sa compétence, son professionnalisme, sa connaissance de la clientèle sont des atouts majeurs en cas de cession. Pour valoriser cette qualité, il faudra bien l’analyser, la décrire, la « vendre » à son juste prix, et au juste prix de l’hôtel (voir ci-dessous Être transparent sur la réalité sociale de l’hôtel bureau)
La qualité générale de votre hôtel bureau
Bien entendu, la partie visible de l’établissement sera le premier critère d’évaluation que retiendront les futurs repreneurs. Le nombre de chambres, les espaces supplémentaires (hall d’accueil, terrasse, jardin, salle de réunion), les parkings, la piscine, les possibilités d’extension et la surface globale sont des composants capitaux à faire apparaître dans l’estimation. Pour la faire varier à la hausse… ou à la baisse.
En outre, il va de soi qu’un établissement entièrement rénové ou pour le moins entretenu régulièrement et décoré avec soin propose une valeur plus évidente qu’un bien trop négligé. De même, tous les équipements dont l’hôtel est doté correspondent à une valeur qui se calcule en fonction de leur date d’acquisition, de leur amortissement, de leur état. (ex. climatisations, informatique, etc.)
Les éléments de ce qu’on regroupe sous le terme « confort » entrent également en ligne de compte : vue, calme, absence de nuisances (sonores), de pollutions diverses.
Sans oublier les stocks
Même si l’estimation habituellement menée pour les fonds de commerce ne les inclut pas, les stocks existent bel et bien, et ils forment une partie non négligeable de l’affaire. On pensera par exemple au linge et à tous les éléments de couchage, qui, inclus dans une vente, peuvent apporter une plus-value intéressante.
Les méthodes financières d’une estimation d’hôtel bureau
En possession de toutes les composantes matérielles et immatérielles de votre hôtel bureau, vous pouvez passer à la valorisation financière. Pour cela, vous allez vous appuyer sur les compétences de partenaires indispensables. A la fois connaisseur des méthodes d’évaluation d’entreprises, et du secteur hôtelier et de ses caractéristiques propres. N’oublions pas en effet que ce marché des hôtels bureau, qui s’est développé et continue de le faire, est soumis à des règles d’ordre juridique, fiscal et administratif qui lui appartiennent et qu’il faut bien connaître.
CA ou EBE pour estimer un hôtel bureau
En termes d’hôtels bureaux, on a coutume de poser le chiffre d’affaire comme un élément primordial d’estimation de prix. A savoir, en gros, que l’estimation prendrait en compte le CA x un coefficient en fonction du secteur pour la vente du fonds de commerce seul. Le tout pondéré par les éléments que nous avons évoqué plus haut. Ce qui peut baisser le coefficient multiplicateur à 1 à 3 si trop de points sont à revoir (travaux, accessibilité, etc.), tout en ne modifiant pas le CA lui-même, qui est une photographie financière à un moment T.
Il sera plus intéressant, sans doute, de prendre en compte, pour une évaluation d’hôtel bureau, l’Excédent Brut d’Exploitation (EBE), que les documents comptables font ressortir.
L’excédent brut d’exploitation (EBE) d’une entreprise, également nommé bénéfice brut d’exploitation est un solde intermédiaire de gestion. Il correspond à la ressource d’exploitation (après paiement des cotisations sociales de personnel mais avant les dotations aux amortissements) dégagée au cours d’une période par l’activité principale de l’entreprise.
Cet EBE a le gros avantage de préciser la performance de l’hôtel, de mesurer sa rentabilité. Et pour sa valorisation, celle-ci sera plus élevée si l’EBE est lui-même élevé. A contrario… on devine la suite !
On peut également établir, pour être plus juste, le RBE, Revenu Brut d’Exploitation, correspondant à ce que l’on appelle l’EBE Retraité (ajoutant ou retirant certains éléments pour mieux « coller » à la situation financière de l’entreprise pour une exploitation sans aléa.
On prendra soin toutefois à opérer certains correctifs concernant l’EBE. Ceux-ci concernent la présence de charges exceptionnelles, différents frais qu’un acheteur ne saurait assumer ou encore le loyer des murs si la vente envisagée ne concerne que le fonds de commerce.
Certains ont pu considérer que le prix de vente des murs et du fonds de commerce d’un hôtel bureau équivaut à l’EBE Retraité multiplié par un coefficient entre 11 et 15 suivant là encore l’emplacement et le type de clientèle.
Si vous n’êtes pas aguerri avec la comptabilité utilisez l’estimateur en ligne d’immopro rapide et gratuit qui vous donnera une bonne approche du “bon prix”.
D’autres méthodes pour évaluer un hôtel bureau
La méthode dite américaine permet elle aussi d’évaluer le prix de vente des murs et du fonds. En appliquant la formule suivante : prix de la chambre + petit déjeuner x 1000
Pour établir la valeur des murs, on peut aussi se fonder sur la valeur du m2 hôtelier. Et pour le loyer annuel, sur la base moyenne de 14% du CA.
En tout cas, devant la complexité des analyses, sinon des calculs, qu’il faudra mener pour estimer la valeur financière d’un hôtel bureau, on ne saurait trop conseiller de faire appel à un spécialiste de la question, un pro du marché hôtelier qui apportera ses compétences, ses connaissances et… son expertise comptable !
Evaluer en fonction du potentiel
La prise en compte du potentiel de l’affaire que l’on souhaite vendre fait partie des démarches d’estimation. Elle en est même un point essentiel : un établissement prometteur se valorise en effet davantage par rapport à un hôtel dont l’horizon serait bouché. Un petit hôtel qui pourrait devenir un hôtel 3 étoiles s’analyse de façon spécifique et plus attirante.
La présentation complète de l’hôtel, incluant ses meilleures perspectives et ses atouts pour se développer, doit être d’une absolue transparence. En toute clarté seront exposés à de futurs acheteurs tout ce qui fait de cette acquisition une « belle affaire » un bel hôtel bureau qui donne envie de l’acheter. Et qui justifie le prix estimé et demandé.
A la base, l’analyse des potentialités de l’hôtel repose sur deux éléments : d’une part le taux d’occupation qui doit atteindre au moins 60%, et d’autre part le tarif des chambres. A partir de là, plusieurs pistes doivent être suivies pour établir la valeur de l’affaire :
-la méthode du millième*, spécifique à l’hôtellerie, permet une estimation approximative de la valeur des murs et du fonds. Elle rapproche utilement le prix proposé des offres du marché.
* la règle du millième suppose que le prix d’une chambre d’hôtel consenti au client correspond à 1/1000e de son coût de revient.
-l’estimation du CA mensuel intégrant le nombre de chambres disponibles pour la vente, le taux d’occupation, la recette moyenne par chambre (prix moyen de la location sur une période donnée), et le REVPAR (Revenue per available room), revenu par chambre disponible.
Cette évaluation du CA mensuel, pour fixer une valeur à l’hôtel, devra prendre en compte également différents éléments supplémentaires, comme la saisonnalité, les activités et projets de la zone d’implantation, la proposition ou non d’une Licence IV qui aurait pour effet de valoriser l’établissement de manière significative.
Être transparent sur la réalité sociale de l’hôtel bureau
Fixer un prix estimé pour un hôtel bureau fait intervenir une foule de points juridiques et administratifs, mais aussi sociaux. Comme l’estimation précède une vente, celle-ci inclura l’ensemble du personnel, du moins les membres du staff qui souhaitent rester. Pour lever tout doute, pour présenter un « produit » dont le prix se justifie entièrement, les données sociales ne doivent laisser soupçonner aucun « vice caché ».
Financièrement, une évaluation de la masse salariale autorisera cette transparence. Le coût de cette masse salariale étant lui-même variable selon la taille de l’hôtel, dont les ratios de personnel sont très divers selon qu’on a 12, 20, 40 chambres ou plus.
L’état du personnel, en hommes et en chiffres apparaîtra également de manière exacte et précise. Quel personnel, en quel nombre, avec quels contrats de travail, quels horaires, etc. ? Un véritable panorama social, à présenter avec son estimation. L’assistance d’un spécialiste du droit du travail permettra de proposer un document complet, qui viendra également corroborer l’estimation proposée.
