Compromis de vente : avantages et inconvénients

Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

Définition du compromis de vente

Le compromis de vente est un avant-contrat par lequel un vendeur s'engage à vendre un bien et un acheteur à l'acquérir. Ce document contractuel aussi appelé promesse synallagmatique (synallagma signifiant “contrat” en grec) de vente est une étape essentielle dans le processus de vente d’un logement.

Contrairement à la promesse unilatérale de vente, le compromis engage les deux parties à la fois : l’acheteur et le vendeur sont tenus de respecter leurs obligations par cet accord écrit ; sauf en cas de rétractation de l'acheteur dans le délai légal ou si les conditions suspensives, sur lesquelles nous reviendrons, ne sont pas réalisées. Ce type de convention s’accompagne en principe d'une contrepartie financière, sous la forme d’un versement d'un dépôt de garantie, afin de renforcer l’engagement pris.

Le compromis de vente inclut en premier lieu des informations relatives au bien, telles que sa description détaillée et le nom du précédent propriétaire. Il précise également les modalités de paiement, le montant de l'acompte versé par l’acheteur, ainsi que le montant des charges prévisionnelles liées à la copropriété. Le compromis peut enfin contenir des clauses particulières, comme une clause pénale ou une indemnité d’immobilisation, pour garantir le respect de l’accord.

Comment se déroule un compromis de vente ?

La rédaction du compromis de vente peut se faire avec concours d'un notaire ou d'un agent immobilier, c’est même très vivement recommandé afin de d’être certain de la validité juridique de l'avant-contrat.

Côté signature, deux possibilités :

par acte sous signature privée (directement entre promettant et bénéficiaire) ;
par acte authentique (par un notaire).

Plusieurs documents annexes sont à joindre au compromis de vente, à savoir :

le titre de propriété ;
l’état descriptif de division ;
le règlement de copropriété (s’il y a lieu) ;
le dossier de diagnostics techniques.

Pour officialiser le processus, il n’y a pas de délai légal fixe mais les deux parties conviennent d’une date à respecter pour la signature de l’acte définitif. L’acquéreur bénéficie d'un délai de rétractation de 10 jours, lui permettant de se désengager sans pénalité. Ce délai de rétractation commence le lendemain de la date de présentation de la lettre ou de la remise en main propre de l'acte.

Notez que pour vous aider dans les procédures, les notaires et agents immobiliers jouent des rôles complémentaires indispensables : les premiers sont des experts des normes et réglementations en matière de contrats et de transmission de patrimoine tandis que les seconds, en tant qu’intermédiaires de commerce, protègent les intérêts des deux parties (mais au nom de leur client) tout en mettant en valeur leur connaissance du marché immobilier local, leur réseau étendu et leurs capacités de négociateur.

Avantages du compromis de vente

Sécurité juridique pour l'acheteur et le vendeur

L'un des principaux atouts du compromis de vente est qu'il garantit la sécurité pour les parties. En définissant précisément le prix de vente, les modalités de paiement et les conditions suspensives, le compromis de vente confère une stabilité à vos transactions immobilières :

Si vous êtes acheteur, c’est l'assurance que le bien reste disponible jusqu'à la signature de l’acte de vente définitif.
Si vous êtes vendeur, l'engagement de l'acheteur vous est garanti.

Comme dans tout document contractuel, les termes de l'accord permettent de protéger les intérêts de chaque partie en cas de litige, notamment par la présence d'une clause pénale qui peut obliger à l’exécution forcée de la vente ou au versement d’une indemnité d'immobilisation.

Les professionnels de l'immobilier ont un à ce titre un rôle important à jouer puisqu’ils veillent à la régularité de l’ensemble des documents et vérifient la disponibilité du bien pour éviter tout contentieux ultérieur. L’acheteur peut avoir la certitude que le bien est exempt de dettes ou d’impayés de charges et le vendeur bénéficie de la garantie que l’acheteur est en mesure de remplir ses obligations de paiement.

Délai de réflexion et conditions suspensives

Comme vu plus haut, le compromis de vente prévoit un délai de rétractation de 10 jours, laissant à l'acheteur (mais pas au vendeur) le temps de revenir sur sa décision sans avoir à se justifier ni sans risquer une pénalité contractuelle.

Par ailleurs, le compromis contient des conditions suspensives. Les plus répandues sont l'obtention d'un prêt immobilier ou la non-opposition des services fiscaux. Pour que le compromis soit valide et que l’on puisse avancer dans le processus de transaction, il faut que la totalité de ces conditions soient remplies. Faute de quoi la transaction est invalidée.

L’idée qui sous-tend les conditions suspensives est de permettre à l’acheteur de se dégager de la vente s’il n’obtient par exemple pas un prêt immobilier pour financer son opération et au passage récupérer son escompte. C’est aussi un peu dans l’intérêt du vendeur, car si l’acheteur n’est pas en mesure de payer, mieux vaut annuler la vente pour pouvoir remettre le bien sur le marché rapidement.

Il existe d’autres exemples de conditions suspensives :

l’absence d’hypothèques sur le bien ;
l'obtention des procès-verbaux des assemblées générales de copropriété ;
la vérification des règlements de la copropriété.

Planification et anticipation

Le compromis de vente offre aux parties une certaine visibilité sur les étapes à venir, ce qui évite à tout le monde d’être pris au dépourvu et ce qui fait donc avancer les choses à une vitesse raisonnable.

Pour l'acheteur, cela se traduit par la possibilité de préparer le financement, d'obtenir les documents nécessaires et d’organiser le déménagement. Le vendeur, lui, peut prendre les devants sur la libération du bien et préparer les documents à l'acquéreur. On le rappelle, la durée de validité du compromis est convenue par les deux parties, celles-ci disposent donc en principe de tout le temps dont elles ont besoin pour faire le nécessaire en vue de parvenir à la signature de l’acte de vente définitif.

Plus concrètement, cette phase de planification qu’est la durée du compromis de vente permet aux deux parties de gérer efficacement la transition. L’acquéreur d’un logement peut par exemple commencer à solliciter des devis pour les travaux éventuels ou planifier le raccordement aux services publics. De même, le vendeur peut anticiper les démarches administratives, comme l'annulation des contrats de fourniture d'eau et d'électricité.

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Inconvénients du compromis de vente

Risques de rétractation

Malgré les avantages du compromis de vente, le vendeur peut dans certains cas faire face à l'incertitude liée au délai de rétractation de l'acheteur. Durant ces 10 jours, l’acheteur peut se rétracter sans justification, ce qui laisse le vendeur dans l’expectative. Sans oublier que si une seule condition suspensive n’est pas remplie, la vente est annulée. Il faudrait alors recommencer tout le processus depuis la recherche d’un acheteur potentiel (d’où l’intérêt, ici encore d’être accompagné par un agent immobilier efficace).

Ce risque de désengagement peut peser particulièrement lourd si le vendeur a déjà entamé des démarches pour l’achat d’un autre bien. Dans certains cas les plus extrêmes, l’invalidation de la vente peut entraîner des pertes financières importantes, surtout si des frais annexes, tels que des frais de relogement, sont déjà engagés.

Complexité et coûts

Ce n’est pas toujours le cas, loin de là, mais il peut arriver que le processus d'un compromis de vente puisse être complexe et plus long que prévu.

Il faudra alors recourir à une aide juridique via un notaire. Cette assistance garantit la conformité de l'acte, certes mais elle entraîne aussi des frais supplémentaires.

Les frais de notaire, par exemple, doivent être réglés par l'acquéreur lors de la signature de l’acte définitif, mais des honoraires peuvent aussi s’appliquer au compromis. Les frais de notaire comprennent diverses prestations :

vérification des impayés de charges ;
consultation des services fiscaux ;
obtention des certificats requis.

L’acheteur doit par ailleurs s’attendre au versement d'un dépôt de garantie, avance qui peut représenter jusqu'à 10 % du prix de vente. Si la transaction n’aboutit pas, cette somme peut être récupérée sous certaines conditions, mais elle constitue un versement par avance non négligeable.

Rigidité des termes

Une fois signé, le compromis de vente est contraignant et toute modification doit être approuvée par l'ensemble des parties.

Cette absence de flexibilité peut poser problème si la situation change du jour au lendemain. Par exemple, si des impayés de charges apparaissent lors de l'analyse des procès-verbaux des assemblées générales de copropriété.

Autre cas de figure : si l’une des parties souhaite repousser la date de signature de l’acte définitif en raison d’un retard dans l'obtention d’un prêt ou des obstacles administratifs. Dans ce cas, la révision de l'accord risque de nécessiter des discussions prolongées pour trouver une modification satisfaisante au compromis.

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