Les clés de la promesse unilatérale de vente

Qu'est-ce qu'une promesse unilatérale de vente ?

Promesse de vente : définition

Au moment où l’acheteur et le vendeur sont parvenus à se mettre d’accord sur les conditions et le prix de vente, il est possible de signer une promesse de vente. C’est un avant-contrat qui encadre les relations entre les deux parties jusqu’à la signature du contrat de vente définitif. Ces deux parties sont appelées promettant (vendeur) et bénéficiaire (acheteur). Une fois le contrat définitif signé, la promesse de vente n’a plus d’effet.

Une promesse de vente contient des clauses suspensives qui déterminent les conditions à partir desquelles la conclusion du contrat de vente est possible. Une fois ces clauses ou conditions suspensives remplies, les deux parties peuvent procéder à la conclusion du contrat définitif.

Différence entre promesse unilatérale et promesse synallagmatique

Promesse synallagmatique de vente ou compromis de vente

Promesse synallagmatique est le terme juridique mais on utilise bien plus souvent celui de “compromis de vente”. Même s’il est possible d’intégrer une clause d’annulation (sous conditions), dans un compromis de vente, chacune des deux parties s’engage définitivement à conclure la vente. On dit que le compromis vaut vente.

La promesse synallagmatique de vente peut se faire : 

• par acte sous signature privée (directement entre promettant et bénéficiaire) ;
• par acte authentique (par un notaire).

Promesse unilatérale de vente (PUV)

Elle est définie à l’article 1124 du code civil. Ici, seul le vendeur s’engage (à vendre au prix et conditions convenues). L’acheteur, lui, bénéficie d’une option d’achat avec un délai de rétractation de 10 jours pour lui laisser le temps de réfléchir. 

La promesse de vente peut également se faire par acte sous signature privée. Cela dit cette signature est à faire enregistrer sous 10 jours auprès du service fiscal référent de l’une des parties.

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Avantages et inconvénients de la promesse unilatérale de vente

Avantages de la promesse unilatérale de vente

Pour le vendeur (le promettant)

Si le compromis de vente est l’avant-contrat le plus souvent signé, la promesse unilatérale de vente a elle aussi ses intérêts pour le promettant : 

• dès que l’option d’achat est levée la vente est garantie (si toutes les conditions suspensives de la promesse de vente sont remplies) ;
• si l’acheteur ne lève pas l’option sans motif juste, le vendeur récupère quand même l’indemnité d’immobilisation ;
• si l’acheteur se rétracte, le vendeur peut remettre en vente son bien sans délai.

Pour l’acheteur (le bénéficiaire)

La PUV offre plusieurs avantages au bénéficiaire : 

• l’engagement du vendeur est acquis ;
• le temps de réfléchir et éventuellement de faire des calculs de rentabilité dans le cas d’un achat de fond de commerce ou d’entreprise ;
• le temps de préciser les conditions du contrat de vente à venir.

Inconvénients de la promesse unilatérale de vente

Pour le vendeur

Le principal inconvénient on l’aura compris est que le vendeur n’a pas l’assurance que son bien pourra se vendre en plus du fait que pour la durée du délai de rétractation, ce bien est retiré du marché. La PUV exige par ailleurs une démarche administrative supplémentaire : l’enregistrement auprès des services fiscaux.

Pour l'acheteur

En réalité, en dehors du fait de devoir payer une indemnisation d’immobilisation, il y a assez peu d’inconvénients à signer une PUV. Notez d’ailleurs que si la vente est conclue, le montant de l’indemnisation d’immobilisation est soustrait au prix de vente.

Comment rédiger une promesse unilatérale de vente ?

1) Consulter un notaire ou un avocat spécialisé

C’est une étape facultative car il est possible de se passer du notaire ou de l’avocat en signant la promesse unilatérale de vente directement entre les deux parties, on parle alors de signature sous seing privé. Le rôle du notaire est de s’assurer du respect des différentes clauses et de la légalité de cet avant-contrat. Si vous vous passez de ses services, ce sera alors à vous et à l’autre partie de tenir ce rôle. Les frais sont partagés à parts égales entre acheteur et vendeur (pour un bien notaire obligatoire).

2) Rédaction et contenu du contrat

Lors de la rédaction d’une promesse unilatérale de vente, la loi prévoit certains éléments essentiels et obligatoires : 

• les coordonnées des deux parties ;
• l’adresse du bien ainsi qu’un descriptif détaillé ;
• la situation du bien (hypothèque, location, servitudes, copropriété) ;
• l’origine du bien (acte notarié de la précédente vente) ;
• montant des honoraires de l'agent immobilier ou du chasseur immobilier et désignation de la partie qui a la charge de ce paiement ;
• prix de vente et modalités de paiement ;
• date butoire de levée d’option ;
• plan de financement ;
• délai de rétractation avec dates de début et de fin et informations relatives aux conditions de rétractation ;
• dossier de diagnostics techniques ;
• conditions suspensives (exemples : obtention d’un prêt immobilier, validation d’un permis de construire, travaux de rénovations à la charge du promettant, etc.)

3) Versement de l’indemnité d’immobilisation

Bien que théoriquement facultative, l’indemnité d’immobilisation accompagne quasi systématiquement une PUV car elle permet de compenser l’engagement du vendeur et le retrait temporaire du bien du marché.

Le montant de l’indemnité d’immobilisation équivaut à un pourcentage du prix de vente, en général avoisinant les 10%.

4) Délai de rétractation immobilier et levée d’option

Dans les 10 jours qui suivent la signature de la PUV, l’acheteur peut décider de lever son option, c'est-à-dire de valider la vente. Si au contraire, il se rétracte pour un juste motif, alors il récupère la somme correspondant à l’indemnité d’immobilisation. 

La condition de levée d’option doit être précisée dans la PUV, il existe deux possibilités : 

• levée tacite : si aucun courrier recommandé notifiant le refus d’acheter n’est envoyé dans les 10 jours, l’option est considérée comme levée ;
• la levée expresse d’option doit être conclue par lettre recommandée avec avis de réception adressée au vendeur, dans le délai de rétractation.

La levée d’option est une condition sine qua non de la conclusion d’un contrat de vente.

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La promesse unilatérale de vente est l’une des deux formes possibles de l’avant-contrat précédant le contrat de vente définitif. Ce n’est pas la plus répandue car elle est asymétrique : elle permet plus de liberté et de flexibilité à l’acheteur qu’au vendeur. Néanmoins, l’option d’achat inhérente à la promesse unilatérale de vente peut constituer un véritable argument commercial dans un marché très compétitif où l’offre est pléthorique.

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