Estimer la rentabilité d’un hôtel avant d’investir

Poser les bases de la rentabilité d’un hôtel

Quels sont les critères de la rentabilité, notamment pour un hôtel ? C’est le questionnement à maîtriser avant même de se lancer dans un investissement hôtelier.

POSER ET SE POSER LES BONNES QUESTIONS

Supposons un investisseur décidé à acquérir un hôtel. Il va d’abord établir une short list des établissements qui l’intéressent. Puis, très vite et pour chacun d’entre eux, son intérêt se fera plus précis, et les interrogations davantage exigeantes.

La rentabilité d’un hôtel est soumise à un grand nombre de paramètres qu’il faudra explorer : la clientèle, le remplissage, le personnel, les atouts et faiblesses de l’établissement, son prix de vente bien sûr, et ce qu’il comprend (fonds de commerce seul ? avec les murs ?), les stocks, les charges, le loyer, etc. A tous points de vue, vous aurez intérêt à vous faire accompagner pour procéder à cette démarche, et pour ne rien oublier.

ANALYSER, ANALYSER, ANALYSER LES CHIFFRES DE RENTABILITÉ DE L’HÔTEL

En possession de ces éléments, vous allez devoir vous mettre à un très dense travail d’analyse. Ceux des chiffres en particulier, car vous aurez obtenu des vendeurs les bilans comptables des 3 dernières années. Et en partenariat avec votre expert-comptable, vous allez faire le point sur ce qui vous intéresse : les possibilités de la meilleure rentabilité possible. Une rentabilité qui est sans doute le motif premier de votre décision d’achat.

FAITES LE TOUR DE LA QUESTION AVEC VOTRE PROPRE REGARD SUR LE MARCHÉ

Les aspects financiers sont à mettre en relation avec des éléments très pragmatiques, ceux du marché. Où se situe votre hôtel-candidat ? Quelle concurrence alentour ? Quelle qualité d’emplacement ? Quel parking ? Quelle place sur Internet (réseaux sociaux), les avis internet ?… Vous pourrez même, pourquoi pas, jouer au client-mystère pour prendre la température au sein même de l’établissement. Bref, une véritable étude de marché est indispensable.

Enfin, vous vous pencherez sur l’état du bâtiment, sur les travaux qui ont été effectués, ou non. La rentabilité va augmenter si les meilleures conditions d’accueil sont réunies. De même s’il existe de bonnes possibilités d’extension que vous envisagerez au plus tôt.

Très important : il est maintenant acquis qu’une bonne rentabilité d’hôtel ne peut être envisagée sérieusement sur des unités de moins de 30-40 chambres, sauf cas particulier comme les hôtels avec un prix de chambre élevés ou emplacement n°1 avec un TO (Taux d’occupation) proche des 100%…

RESTAURANT OR NOT RESTAURANT

Tout dépend. Êtes-vous un restaurateur de métier ? Chef vous-même ? Ou bien envisagez-vous de compléter l’activité hôtel avec une restauration ? Dans ce cas, celle-ci peut booster l’activité globale de l’hôtel, par exemple avec une sous-traitance. Mais attention : la rentabilité n’est pas nécessairement supérieure dans le cas d’un hôtel-restaurant par rapport à un hôtel-bureau. Cela sera à étudier, et de près, au cas par cas, avec vos conseillers spécialisés. Et bien sûr selon que vous acquerrez un établissement déjà doté d’un restaurant ou non.

RENTABILITÉ D’UN HÔTEL : SAVOIR L’ÉTUDIER

Après avoir ciblé votre ou vos hôtels-candidats, vous allez devoir aligner les chiffres. Ceux qui vous permettront de juger et jauger leur rentabilité. Actuelle, au moment de la vente, et aussi postérieure une fois que vous aurez développé votre projet personnel.

Vous devrez donc savoir à partir de quand votre hôtel sera rentable, et en fonction de quel niveau de chiffre d’affaires ?

INDICATEUR CLÉ : LE SEUIL DE RENTABILITÉ DE L’HÔTEL

On va fonder son analyse de la rentabilité en explorant d’abord le chiffre d’affaires (hors taxes) de l’établissement. On rapprochera ensuite les charges : fixes (ex. loyer), variables (ex. consommation eau, électricité, etc.). Ainsi que les charges à la fois fixes et variables (ex. masse salariale selon saison). Ces charges jouent un rôle important dans la rentabilité : si on peut les réduire, celle-ci va pouvoir augmenter…

Il va sans doute falloir vous faire assister de votre expert-comptable pour établir le seuil de rentabilité de votre futur hôtel. C’est-à-dire le moment et le montant -du CA- à partir desquels, en dépassant le seuil, vous allez engranger des bénéfices.

Mais autour du seuil de rentabilité, d’autres éléments vont permettre de piloter la rentabilité-même de l’hôtel

LE TAUX D’OCCUPATION

Vous devrez vous pencher tout d’abord sur le taux d’occupation (nombre de chambres louées par rapport au total des chambres de l’hôtel). Un indicateur important : il va indiquer la rentabilité d’un hôtel en fonction de son nombre de chambres louées, et de chambres disponibles. Indispensable pour piloter la gestion, en fonction des saisons, en fonction du personnel à mobiliser, en temps réel. En analysant et en adaptant du mieux possible le taux d’occupation, la rentabilité sera améliorée à coup sûr ! Sachant qu’un taux d’occupation supérieur à 50% est un seuil à respecter pour parvenir à être rentable.

LE TAUX JOURNALIER MOYEN

Le taux journalier moyen est désigné aussi en anglais sous l’acronyme ADR (average daily rate). C’est le résultat de l’addition du prix de toutes les chambres louées divisé par le nombre de chambre louées. Il sera très utile à titre comparatif avec celui de l’année précédente et surtout avec le taux d’occupation.

LE REVPAC

REVPAC = Revenue Per Available Customer en anglais. C’est le revenu généré par client de l’hôtel. Il est calculé en divisant ce revenu pour tous les clients par le nombre de clients. Il va permettre d’agir sur ce revenu en l’augmentant par différentes actions que vous pourriez mener (surclassement avec un petit supplément, offres d’activités, etc.). Cette démarche est à partager avec tous les services de l’hôtel pour qu’elle soit présente en permanence au sein de l’établissement.

LE REVPAR

REVPAR = Revenue Per Available Room. C’est le revenu généré par chambre disponible et son calcul (taux d’occupation x ADR) va permettre de trouver le prix moyen auquel sont louées les chambres. Là aussi, on peut jouer sur le prix, pour augmenter le taux d’occupation, par exemple.

LE GOPPAR

GOPPAR = Gross Operating Profit Per Available Room. C’est donc le profit brut par chambre et cet indicateur est sans doute le plus important à connaître et analyser. Car il intègre tous les profits de l’hôtel, y compris nourriture et boissons. C’est-à-dire d’autres secteurs que les chambres qui vont pouvoir ainsi être pris en compte, ainsi que les charges, ce qui est nettement plus complet en termes d’analyse.

Le calcul se fait en divisant le GOP (Gross Operating Profit, c’est-à-dire l’EBE) par le nombre de chambres disponibles.

COÛT D’ACQUISITION CLIENT ET TAUX DE RÉTENTION

Combien me coûte tout nouveau client ? Le coût d’acquisition client, c’est le résultat des investissements réalisés en marketing et communication rapporté au nombre de nouveaux clients. Bien analysé, il permet de gérer de manière optimum ces investissements pour obtenir les meilleurs résultats en termes d’arrivée de nouveaux clients.

D’autre part, il convient de connaître, sur une durée d’au moins un an, la proportion des clients fidèles. Ceux qui, entre parenthèse, coûtent bien moins cher que les clients à acquérir. Ce taux vous servira à avoir un tableau très juste de la fréquentation de votre hôtel, et à connaître les enjeux que vous vous fixez (augmentation de la fidélisation par exemple).