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Murs commerciaux : le guide essentiel

Tout savoir sur les murs commerciaux

Faire le point sur la pertinence d’un achat de murs commerciaux n’est pas inutile, loin de là. Entre la qualité de l’investissement locatif, les avantages patrimoniaux, la sécurité qu’ils procurent, les murs commerciaux se révèlent comme une option privilégiée pour nombre d’acquéreurs. Ils se différencient des fonds de commerce, qui impliquent une activité intense de leur titulaire et ne constituent pas un investissement locatif.

Rédacteur Immopro

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Rédacteur Immopro
Publié le
12/6/2021
Mis à jour le
12/6/21
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Partenaire rapproché des commerçants et restaurateurs

Chez Immopro, nous sommes spécialisés dans la cession, l'achat ou la reprise de fonds de commerce, entreprises et murs commerciaux depuis plus de 20 ans. Nous accompagnons les commerçants et restaurateurs afin de faire de leur projet professionnel, une réussite.

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Murs commerciaux : bien les définir

En soi, la définition des murs commerciaux est simple : ils sont définis comme étant les locaux au sein desquels un fonds de commerce est exploité. Soit par leur propriétaire, soit par un locataire qui paye un loyer.

DIFFÉRENTS TYPES DE MURS COMMERCIAUX

Ils sont, en fonction surtout de leur emplacement, de nature et de prix assez divers. Et ne s’envisagent de manière différente lorsqu’on veut les acquérir, les exploiter ou les vendre.

On peut trouver ainsi des murs commerciaux en plein centre des villes, ou bien dans des galeries commerciales, des centres commerciaux, des parcs d’activités commerciales (retail parks).

Pour les professionnels spécialisés (acquisition ou vente), les termes vont varier tout en illustrant une même réalité : outre les murs commerciaux, ils utiliseront les termes de murs de commerce, murs de magasins, murs de boutiques, ils parleront d’immobilier commercial, de locaux commerciaux… Concernant donc les murs de boutiques, ils sont associés à ces locaux qu’on trouve en centres-villes, et qui représentent le fondement du tissu commercial de ces zones : boulangerie, pharmacie, coiffeurs, marchands de chaussures, restaurants, etc.

LIBRES OU OCCUPÉS

Les murs commerciaux se présentent de deux manières : soit libres provisoirement de tout occupant, soit exploités par un locataire, et donc occupés.

Dans le cas de murs occupés, le commerçant exploitant a signé un bail avec le propriétaire, et a peut-être versé un pas-de-porte lors de la signature de ce bail. Le propriétaire reçoit donc un loyer que le commerçant se doit de payer régulièrement, s’assurer de conserver son droit au bail et pérenniser son commerce. De plus, il espèrera revendre son fonds plus tard, en réalisant à terme une plus-value : son intérêt correspond donc à celui du propriétaire. Celui-ci sera donc bien avisé, lors de l’acquisition du local, de bien connaître son occupant et ses performances, actuelles et futures, en plus de critères vitaux : emplacement, qualité du lieu, etc.

Si les murs sont libres, ils sont destinés à… ne pas le rester longtemps. Le propriétaire va donc se hâter de mettre son bien à la location, le commerçant intéressé de réaliser vite et bien les travaux et aménagements spécifiques qui vont permettre l’exploitation sans retard. Une hâte bien sûr partagée pour un acquéreur qui va exploiter lui-même son local et engagera tout ce qu’il faut pour débuter au plus tôt son activité.

DES CRITÈRES DE QUALITÉ POUR LES MURS COMMERCIAUX

Les murs commerciaux sont qualifiés bien entendu par leur emplacement, leur configuration. Mais il est intéressant de bien regarder aussi la surface réelle d’exploitation destinée à la vente. Les couloirs, espaces perdus, sanitaires augmentent la surface mais ne sont pas liés à l’exploitation commerciale.

La qualité d’un local commercial, c’est aussi celle des équipements de base : vétusté, installation électrique, conformité aux normes, dispositifs de sécurité, équipement en fibre optique, qualité de la ou des vitrines, etc.

Murs commerciaux

Vous êtes à la recherche ou vous souhaitez vendre vos murs commeciaux ? Chez Immopro nous sommes experts dans la cession de fonds de commerce tels les murs commerciaux. Nous pouvons également vous conseiller sur des investissements en immobilier professionnel.

Murs commerciaux et fonds de commerce

FONDS DE COMMERCES : DÉFINITION

Le fonds de commerce est un ensemble d’éléments mobiliers corporels et incorporels, destinés à attirer (et conserver) une clientèle.

Les éléments incorporels qui le composent et déterminent sa valeur sont la clientèle, le droit au bail qui a été signé par le locataire, l’enseigne et le nom commercial, et d’autres éléments plus administratifs comme les marques, brevets et logiciels auxquels il est attaché.

Côté éléments corporels, le fonds de commerce est constitué des marchandises d’une part, et du matériel nécessaire à l’exploitation d’autre part.

MURS COMMERCIAUX : COMMENT ÇA MARCHE

Les murs commerciaux, comme leur nom l’indique, sont… des murs, qui créent un espace, généralement au pied d’un immeuble et dans lequel est installé un commerce. Exemple : boulangerie, restaurant, commerce de prêt-à-porter

Si un acheteur acquiert des murs commerciaux, deux cas de figure : pour un investissement locatif, il va trouver, déjà sur place ou un peu plus tard, un locataire qui lui règlera un loyer et il deviendra illico le bailleur. Ou bien, il va installer et constituer lui-même un commerce qu’il exploitera ensuite.

DIFFÉRENCE AVEC LE FONDS DE COMMERCE

Même s’ils concernent la même entité commerciale, le fonds de commerce et les murs commerciaux se distinguent nettement l’un de l’autre.

Si un acheteur se positionne pour acquérir un fonds de commerce, la différence est notable : il devient le locataire des lieux et paye un loyer au bailleur. Par contre, il possède le fonds de commerce et un droit au bail grâce auxquels il va pouvoir exercer son métier de commerçant de vente de produits ou services.

Le propriétaire des murs, dans ce cas, n’intervient et ne peut intervenir dans l’activité du commerçant qui a signé le bail.

SI VOUS VENDEZ LES MURS

Vous êtes propriétaire-bailleur, et vous souhaitez vendre votre bien ? Dans ce cas, il faudra en premier lieu offrir à votre locataire la possibilité d’exercer son droit de préemption. Car il est prioritaire pour l’acquisition que vous proposez et une simple déclaration ne suffit pas : la lettre recommandée avec accusé de réception s’impose, détaillant les conditions et le prix de la vente. Si le locataire ne donne pas suite, vous pouvez alors chercher un autre acheteur. Attention, de toute façon, aux obligations dues par le propriétaire en cas de clause d’éviction (le locataire refusant le nouveau bail à venir, par exemple).

LES AVANTAGES D’ACHETER DES MURS COMMERCIAUX

Souvent méconnu, l’investissement consistant à acheter des murs commerciaux est pourtant intéressant à plusieurs points de vue et présente de nombreux avantages. Jusqu’à représenter un des investissements immobiliers les plus rentables.

UNE BONNE RENTABILITÉ

On a pu remarquer que le rendement des murs commerciaux est sensiblement plus élevé que celui des logements. Presque deux fois dans de nombreux cas. Tout dépend, en grande partie de l’emplacement et du potentiel de développement du commerce. Sachant que le développement du commerce en ligne ne se fait pas systématiquement, sauf secteurs particuliers, au détriment du commerce local de centre-ville. Et que celui-ci peut même devenir lui-même un acteur du e-commerce.

UN INVESTISSEMENT SÉCURITAIRE

A la condition prioritaire que l’emplacement soit bon (visibilité, trafic de chalandise), l’investissement se révèle sûr, avec un faible risque locatif. Notamment parce que les loyers sont très généralement assurés. Et puis, en cas de problèmes et de liquidation du commerce occupant, celle-ci est réalisée de manière à proposer une revente rapide du fonds de commerce. De plus, le marché des murs commerciaux est tendu, les offres sont assez rares, et la demande immédiate : revendre n’est pas un problème. Enfin, le montant des loyers est fixé librement et le prix des murs est indexé sur le prix des loyers (eux-mêmes indexés sur l’indice des baux commerciaux IBC).

CÔTÉ FISCALITÉ : AVANTAGE AU PROPRIÉTAIRE DES MURS COMMERCIAUX

Au contraire du logement, les murs commerciaux offrent un avantage important à leur propriétaire : le coût des charges (y compris de copropriété) est généralement supporté par le locataire (ex. très souvent le remboursement de la taxe foncière). Celui-ci assure également les travaux d’aménagement, et tout ce qui, matériellement, va lui permettre d’exploiter au mieux son commerce. A l’exception des plus gros travaux, tels que ravalement ou toiture qui restent à la charge du bailleur.

MALGRÉ TOUT, QUELQUES INCONVÉNIENTS

Sauf à disposer de moyens illimités, l’acquisition de murs commerciaux peut présenter quelques inconvénients : il demeure des risques d’impayés de loyers, même si dans ce cadre professionnel, le recouvrement est plus aisé (de même que l’expulsion éventuelle du locataire) ; certains secteurs, on l’a vu, « passent » au digital et Internet peut y faire des ravages : le choix de l’activité de l’occupant est donc à préciser au plus près, sous faute de vacance du local. Enfin, si l’emplacement n’est pas optimum, le loyer est moins intéressant pour le bailleur ainsi que le risque de vacance locative du bien.

Évaluer et calculer la valeur des murs commerciaux

Les calculs, les paramètres, les conditions relatives à l’évaluation des murs commerciaux sont, à coup sûr, l’affaire de spécialiste. Notamment ceux qui connaissent et pratiquent le marché au quotidien.

MURS COMMERCIAUX LIBRES OU OCCUPÉS

Il est plus difficile, surtout pour un particulier, de déterminer la valeur de locaux commerciaux qui n’ont jamais été occupés, ou qui sont libres depuis longtemps. Dans ce cas, le professionnel va cumuler tous les critères utiles afin de réaliser une estimation raisonnable.

C’est plus simple pour les murs occupés, car on part d’une valeur connue : le montant du loyer. Car c’est lui, et non le nombre de mètres carrés, qui permet d’avancer sur une évaluation, en déterminant le rendement annuel locatif. N’hésitez pas à utiliser notre outil d’estimation en ligne!

PRISE EN COMPTE DES VARIABLES

Sur la base de ce mode estimatif, il va falloir faire intervenir certaines variables, qu’il est indispensable de prendre en compte pour une estimation juste. Le lieu, l’emplacement tout d’abord : un local en centre-ville, au milieu d’une rue commerçante et constamment animée va valoriser le local, bien entendu. Par contre, si l’état du local laisse à désirer, s’il est malcommode ou vétuste, cela peut faire baisser le prix.

Enfin, l’activité existante ou à venir qui est menée dans le local a aussi son importance financière, selon qu’elle est florissante ou moins développée.

Action : j’investis dans des murs commerciaux

C’est décidé : devant l’intérêt que représente l’investissement dans les murs commerciaux, je me lance. Avec, à la clé, des étapes à bien conduire.

TROUVER LES MEILLEURS MURS COMMERCIAUX

Une fois de plus en matière de commerce, l’emplacement fait toute la différence. Une bonne zone de chalandise, dans une rue commerçante, non loin des transports en commun, en proximité d’une école, d’une gare, de bureaux, de grandes enseignes : tout concourt à rendre attractif de tels emplacements, même si… le prix va s’en ressentir, c’est logique. Par contre, la rentabilité va flamber !

La nature et la qualité des locaux sont également importantes : un espace vaste et sans contrainte sera facile à louer pour toutes sortes de commerces. Et si possible avec une belle vitrine, bien exposée.

Et plus, le type de commerce déjà installé : peu ou pas « concurrençable » par Internet, sur un secteur en plein boum, et qui prouve par ses résultats que son succès est constant. Voilà qui va rassurer l’acquéreur, et sécuriser son achat. Ce qui revient également à dire qu’acheter un local bien occupé est la meilleure des formules d’investissement dans des murs commerciaux.

Et une fois le choix déterminé sur une ou plusieurs opportunités, le futur acquéreur sera bien avisé, si le lieu est vendu loué, de scruter le bail de l’occupant. Ses conditions ne doivent en aucun cas échapper à l’acheteur, sous peine de mauvaises surprises une fois la vente signée, car le bail doit être conservé par le nouveau bailleur. Le recours à un professionnel est, pour cette raison, largement conseillé.

L’ACHAT PAR ÉTAPES

Une fois les visites effectuées, tous les détails éclaircis, la vente va pouvoir s’engager. Avec en premier lieu, de la part de l’acquéreur, une offre d’achat incluant prix et conditions, qui va permettre d’engager et mener à terme les négociations. Cette offre d’achat est adossée bien entendu à une estimation réalisée en amont. La participation d’un négociateur spécialiste de l’immobilier d’entreprise est très conseillée à ce stade.

Si tout le monde se met d’accord, la signature du compromis de vente intervient, qui permet entre autres de « réserver » le local. Ce compromis inclut généralement une clause suspensive en cas de non obtention du financement bancaire.

Dernière étape: la signature de l’acte de vente, incluant le règlement des frais de notaire, qui doit être très détaillé et exempt de toute question non résolue. Figurent dans ce document les répartitions de charges et impôts partagés en fonction du temps écoulé ou restant par le détenteur et l’acquéreur sur une année civile.

SOUS QUELLE FORME ACHETER UN LOCAL COMMERCIAL ?

Il est possible de faire l’acquisition de murs commerciaux de plusieurs manières :

-soit en tant que société, c’est celle-ci qui achète, en direct, le bien et le local commercial devient une part de son patrimoine

-soit en créant une SCI : c’est elle qui va procéder aux demandes de financement auprès des banques. Dans ce cas, les murs sont alors propriété de la SCI via la détention de parts sociales

-soit en utilisant la formule du crédit-bail immobilier, c’est-à-dire la location par le locataire durant un certain temps, au terme duquel il peut acheter le bien.

Le recours à la SCI est généralement choisi pour les avantages et la souplesse que présente cette formule.

Enfin, à titre de personne physique, les murs commerciaux seront donc directement détenus dans votre patrimoine privé.

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