acheter restaurant immobilier

Acheter un restaurant : tous les points à vérifier

“Les chemins à prendre et les pièges à éviter lors de l’achat d’un restaurant”

Acheter un restaurant : c’est à la fois une opération professionnelle et financière, mais c’est bien plus que cela. Cet investissement sera celui de votre porte-monnaie, mais aussi de vos compétences, de votre temps, et même celui de votre vie personnelle.

Devant l’importance de tous ces enjeux, on observera prioritairement la nature de l’affaire elle-même : sa  qualité, sa rentabilité, ses possibilités de développement, etc. Le choix initial de tel ou tel restaurant à reprendre est primordial. Et nous verrons ici quels thèmes particuliers de vigilance il faut prendre en considération pour « bien » acheter, et quels pièges il faut absolument éviter, par négligence ou ignorance. Sachant que l’on envisagera ici l’achat du fonds de commerce et non l’acquisition des murs.

Rédacteur Immopro

Un article de

Rédacteur Immopro
Publié le
18/2/2021
Mis à jour le
18/2/21
temps
minutes de lecture
Dans cet article
Partenaire rapproché des commerçants et restaurateurs

Chez Immopro, nous sommes spécialisés dans la cession, l'achat ou la reprise de fonds de commerce, entreprises et murs commerciaux depuis plus de 20 ans. Nous accompagnons les commerçants et restaurateurs afin de faire de leur projet professionnel, une réussite.

Contactez-nous

Avant d’acheter votre restaurant, vos critères personnel

ETES-VOUS PRÊT À ACHETER UN RESTAURANT ?

Il ne suffit pas d’avoir envie, de se projeter comme dans un rêve à la tête de votre futur restaurant. Sachez faire le point avec vous-même : êtes-vous certain de ce choix ? avez-vous la formation ou l’expérience qui vous feront réussir dans votre entreprise ? saurez-vous consacrer du temps, beaucoup de temps, à la réalisation de votre projet et à sa mise en œuvre ? Un peu d’introspection ne fait pas de mal, et vous pourrez utilement partager ce questionnement avec vos proches. D’autant que votre vie personnelle et familiale va les impacter assez directement.

SAVEZ-VOUS OÙ VOUS ALLEZ ?

Vous avez certainement un talent particulier, un point fort que vous souhaiterez développer dans votre restaurant : pizzaiolo émérite, as du kebab, spécialiste d’une cuisine régionale, cuisinier affirmé à qui le gastronomique ne fait pas peur ?… Dans chaque cas, il faudra absolument vous mettre en adéquation avec le concept qui sera le vôtre. C’est là que vous pourrez peut-être penser à une formation complémentaire, un stage préalable, pour être sûr de votre coup. Et adapter votre financement au type de restaurant que vous allez reprendre. En tout cas, vous devrez être muni d’un permis d’exploitation délivré à l’issue d’un stage ou grâce à votre expérience professionnelle.

Savoir où l’on va, c’est aussi une question géographique : interrogez-vous sur le lieu que vous souhaiteriez, sur sa situation par rapport à vos envies (proche ou non de chez vous ? bénéficiant de quel climat ? à la campagne ou en cœur de ville ? …). Si vous ne « sentez » pas l’emplacement, dites-vous que vous allez y passer votre vie pendant un bon moment, et que cet inconvénient de départ peut vous gêner rapidement.

TROUVER LE BON EMPLACEMENT DE VOTRE RESTAURANT À ACHETER

emplacement restaurant

Tellement important, l’emplacement. D’une manière ou d’une autre, ce point de vigilance est même vital pour votre réussite. Il faudra alors orienter vos recherches par rapport aux exigences personnelles qui sont les vôtres. Ce qui signifie que vous aurez une bonne connaissance du marché, de ses spécificités locales, des prix d’achat pratiqués.

Partir entièrement seul est, à ce titre, un autre piège à éviter. Pour le choix de l’affaire, pour sa qualité, ses possibilités, etc. L’aide d’une agence immobilière professionnelle vous sera très vite indispensable : le pro de l’immobilier de restauration connaît son secteur et maîtrise toutes ces données. Il vous évitera de vous laisser séduire par une affaire qui ne correspond pas en fin de compte à vos attentes ou votre projet. Ou qui se situe dans une zone de peu d’intérêt ou carrément négative (exemple de secteur en plein bouleversement urbanistique, ou alors bientôt détourné par une nouvelle route, ou encore saturée de restaurants identiques à votre projet). Non, décidément : il serait, sauf à bénéficier de beaucoup de chance, très périlleux de vous lancer dans une acquisition de restaurant sans cet indispensable accompagnement.

Acheter un restaurant

Vous avez pour projet d'acheter un restaurant et avez besoin de conseil ou d'accompagnement ? Chez Immopro, nous sommes experts depuis plus 20ans dans l'achat immobilier professionnel.

Au pied du mur : l’heure du choix d’un restaurant à acheter

Avant de vous retrouver devant votre conseil pour la signature finale, vous aurez encore quelques étapes à franchir, et bien des pièges à éviter. Pièges qui ne sont pas obligatoirement posés par le  vendeur, mais qui peuvent être des points ignorés, ou oubliés, des fausses pistes, des approximations. Là aussi, un accompagnement compétent vous permettre de surmonter ces difficultés.

UNE PROSPECTION COMPLÈTE ET EFFICACE

On peut perdre énormément de temps à chercher son futur restaurant, à partir du moment où l’on a finalisé son projet et ses objectifs. Internet, si immédiat, si tentant, est toutefois chronophage, et ne reflète dans ses petites annonces que des réalités partielles. Votre partenaire immobilier, avec son réseau, ses mandats, les connaissances qu’il a du marché des ventes de fonds, va vous faire gagner un temps précieux dans cette recherche, d’autant qu’il aura déterminé avec vous ce que vous souhaitez vraiment. Ou pas.

UN POINT SUR LA CLIENTÈLE DU RESTAURANT

Sur la base des restaurants à vendre sélectionnés, vous allez vous poser les questions qu’il faut et dont les réponses sont vitales pour l’entame de négociations. La clientèle de ces restaurants, est-elle compatible avec ce que vous voulez faire ? Comment est-elle constituée ? Avec quel type de fréquentation ? La difficulté serait d’ignorer cet aspect des choses et vous retrouver à servir des clients qui ne vous correspondent pas. Encore que vous puissiez vous lancer dans un changement de clientèle, pourquoi pas ? Mais c’est une autre histoire…

clientèle restaurant

LA DISPOSITION ET L’ÉTAT DES LOCAUX À ACHETER

Là aussi, tout est affaire de concordance : votre projet vs l’agencement des lieux. Sauf si vous avez prévu de toute façon des travaux significatifs, vous aurez à composer avec ce que vous achetez. La cuisine est-elle assez grande (et équipée à votre goût !?), le nombre de couverts vous convient-il ? la zone de stockage est-elle suffisante (profitez-en pour regarder leur état) ? l’accès est-il satisfaisant ? Bien sûr, il faut parfois faire des concessions, mais dans une limite que vous devez fixer.

Il faut un budget important pour améliorer, dans un restaurant, les équipement manquants ou vétustes : four, chambre froide, gaine d’extraction, pour ne citer que quelques exemples. Soyez vigilant sur tous les points matériels existants qui font partie de la transaction.

LE RESTAURANT À ACHETER EST-IL CONFORME AUX NORMES ?

Etablissement recevant du public (EPR), le restaurant est un fonds de commerce particulièrement soumis à des normes officielles qui ont pour but d’assurer la sécurité et le confort des clients, et aussi du personnel.

Des normes non respectées, c’est un budget et des travaux à prévoir. Assurez-vous qu’un éventuel non-respect ne vient pas rendre l’acquisition risquée. A vérifier par exemple : l’accessibilité aux personnes à mobilité réduite, les dispositions relatives à la sécurité (circulation, alarme incendie, évacuation, désenfumage, etc.), les normes d’hygiène… et tant d’autres. La vérification de toutes ces conformités est une garantie pour la future exploitation, ne l’oubliez pas.

DES AUTORISATIONS ADMINISTRATIVES

Sachez que, dès l’achat et dans certaines zones, la commune peut préempter le bien que vous souhaitiez acquérir. C’est rare, mais cela vient souligner la présence des contraintes administratives au regard de l’exploitation d’une affaire. Là aussi, il y a urgence à ne rien oublier, pour pouvoir gérer votre restaurant en toute tranquillité.

Si le restaurant dispose d’une terrasse par exemple, il faudra demander son autorisation (mairie ou préfecture). Attention sur ce point : l’autorisation accordée l’est de manière personnelle et ne fait pas partie de la vente du restaurant. Il vous faudra donc faire cette demande en votre nom propre.

Et puis, côté vente de boissons, vous prendrez connaissance de la licence que possède le restaurant à acheter. Licence de restaurant (grande licence) ou, si vous souhaitez vendre de l’alcool en dehors des repas, Licence 4. Et si celle-ci doit être ajoutée, elle n’est pas facile à acquérir.

UN PERSONNEL À CONNAÎTRE ET CONSIDÉRER AVANT D’ACHETER

En achetant le restaurant, vous allez reprendre le personnel, vous le savez sûrement. Vous aurez donc intérêt à bien connaître qui sont les membres de ce personnel, comment ils travaillent, quels sont les éléments clés. Mais aussi, vous devrez faire un peu de droit, celui du Travail notamment, pour analyser tous les contrats, leur nature, leur durée, les niveaux de rémunération. Et comme il est aussi bien connu que le Droit est souvent complexe, vous saurez vous faire assister d’un spécialiste (avocat, expert-comptable) pour pouvoir tout prendre en compte et aller au bout de votre analyse de la masse salariale et des forces vives de l’établissement.

Négocier et signer l’achat de votre restaurant

A mesure que vous avancez dans votre projet, les questions se font plus précises, et les réponses plus exigeantes. Notamment quand on parle de chiffres, de financement, de rentabilité.

SE CONFRONTER À L’ESTIMATION DU PRIX D’ACHAT DU RESTAURANT

Bien sûr, le cédant voudra vendre au mieux son affaire, tandis que vous tenterez de faire baisser le prix de l’acquisition. Il importe donc de partir, dans votre intérêt commun acheteur-vendeur, sur une juste estimation. Là aussi, vous ferez confiance à vos partenaires professionnels pour vous accompagner et s’accorder sur un prix équilibré, transparent.

Il y a plusieurs méthodes, combinées ou non, qui permettent d’établir un prix de vente. Celui-ci tiendra compte de la réputation du lieu, de sa clientèle, de ses résultats d’exploitation. Notamment ceux que révèlent l’EBE (Excédent Brut d’Exploitation), qui sert de base à la plupart des estimations.

C’est une étape importante que de confronter sa vision de l’estimation avec celle du cédant, puis de négocier, bien évidemment, sur des chiffres avérés. A ce titre, vous n’omettrez pas de demander au vendeur un certain nombre d’éléments qu’il a l’obligation de vous remettre. Parmi ces documents, le montant de ses créances, le chiffre d’affaires réalisé sur 3 ans d’exercice comptable, les bénéfices, etc.

BIEN CONNAÎTRE LE BAIL COMMERCIAL

De toute évidence, le bail doit lui aussi être étudié. Ne serait-ce que pour ses éventuelles limitations à un certain type d’activités. Même s’il peut être l’objet d’avenants, le bail fixe précisément les bornes de l’exercice de l’activité. En prendre connaissance et échanger à ce sujet avec un juriste ou un spécialiste de l’immobilier d’entreprise s’avérera à ce stade très précieux. Car dans ce bail commercial figurent des éléments qui interviennent directement sur la rentabilité, comme le montant du loyer perçu (si on n’achète pas les murs) et les charges locatives.

BIEN ACHETER SON RESTAURANT GRÂCE À UN BON FINANCEMENT

Pour vous présenter à la négociation dans une position confortable, vous devrez vous être assuré de votre financement. Partie fonds personnels, partie financement bancaire, partie aide de l’Etat (Arce par exemple) … Vos marges de manœuvre ne sont pas extensibles, mais vous devez bien les connaître après avoir exploré en amont toutes les solutions.

Il existe, par rapport au vendeur, des solutions de paiement qui permettent de donner davantage de souplesse à votre débours. Citons le Crédit Vendeur qui permet d’étaler le paiement grâce à une convention avec le cédant, ou bien la clause Earn Out. Celle-ci va indexer une part du prix de vente sur les résultats qui interviendront après la cession. Des opérations à faire mener obligatoirement par un spécialiste du droit connaissant ces dispositifs.

En tout cas, on aura garde de ne pas oublier, dans le prix final, les frais relatifs à l’acquisition, tels que les honoraires de vos partenaires-accompagnants, ou différents droits d’enregistrement. Tout en prévoyant très tôt dans le plan de financement tout ce qui va permettre de bien démarrer l’activité : constitution d’une trésorerie, investissements de départ, coûts éventuels de mise en conformité…

UN ACTE DE CESSION IRRÉPROCHABLE

Rédiger l’acte de cession est l’affaire d’un avocat. Il doit comporter, au regard de la loi, un bon nombre d’indications, dont aucune ne peut être omise : éléments incorporels (clientèle, nom…) ou corporels (mobilier, matériel, stocks…), et bien sûr le prix. Cette rédaction s’accompagne de différentes démarches déclaratives : intention d’acquérir signalée à la mairie, information des personnels par le cédant, 2 mois avant.

Dans cet acte, le vendeur va garantir l’acquéreur contre les vices cachés, et également signer une clause de non concurrence et de non rétablissement. Une autre précaution d’ordre juridique qu’il ne faut administrativement pas oublier.

bail commercial

ET AU FINAL, BOUCLER L’ACHAT DU RESTAURANT

Après signature de l’acte d’achat, et pour exploiter le restaurant dans le cadre légal, le nouveau propriétaire doit faire enregistrer cet acte sous un mois, en s’acquittant des droits afférents. Il fera également publier une annonce dans un journal d’annonces légales 15 jours maximum après la signature.

C’est au prix de nombreux efforts, analyses, réflexions, démarches que se fait l’achat d’un fonds de commerce restaurant. Il va de soi que le temps joue un rôle important pour ce qui est, réellement, l’acquisition d’une entreprise : ni trop de temps passé, ni trop d’atermoiements ou de délais, voilà un nouvel équilibre à trouver pour franchir toutes les étapes, éviter tous les pièges, et garantir l’avenir d’un restaurant à succès. Une fois encore, la qualité des partenaires, à chacune de ces étapes ou presque, sera déterminante pour atteindre cet objectif et réaliser vos rêves.

POINT A VERIFIER AVANT ACHAT RESTAURANT

Découvrez nos autres articles

Nous publions chaque semaine des nouveaux articles qui seraient susceptibles de vous intéresser.